Investissements immobiliers démembrés : quoi en penser ?

Vous avez du cash disponible ? vous souhaitez réaliser un placement immobilier sur le long terme ?

La possibilité de pouvoir acquérir un bien de façon démembrée peut répondre à vos besoins.

Comme vous le savez tous, la pleine propriété d’un bien immobilier se ventile en :

• Nue-propriété : le droit de pouvoir disposer du bien,
• Usufruit : le droit de pouvoir en jouir et d’en percevoir les fruits.

Le schéma est le suivant :

• Vous achetez la nue-propriété du bien
• Un bailleur social procède à l’acquisition de l’usufruit.

Avantages :

• Ce schéma permet de devenir propriétaire à moindre coût. En effet, au terme du démembrement temporaire (durée fixée dès le départ), l’usufruit rejoint la nue-propriété : vous devenez alors propriétaire de 100% du bien pour une mise initiale correspondant à la valeur de la nue-propriété
• Vous n’avez pas à vous encombrer de la gestion du bien pendant toute la période de location. C’est le bailleur social, qui gère.
• Au terme du bail, le bailleur social doit remettre le bien en l’état.

Inconvénients :

• Pas de recul par rapport à ce type de schéma de démembrement.
• Si le bailleur social rencontre des difficultés au cours de la période de location, qu’en est il du bien et des autres biens faisant partie du programme.
• Quelle typologie de locataires les bailleurs sociaux vont-ils mettre au sein de votre appartement ? locataires à problèmes, entraînant des dégradations de l’immeuble ?
• Si au bout de 15 ans vous devenez pleinement propriétaire du bien et que l’environnement de location s’est dégradé, qu’en est il de la valeur de votre bien ?
• Pendant 15 ans minimum, vous ne touchez rien. En effet, le nu-propriétaire n’a droit à rien.

Moralité : avant d’adopter ce type de schéma, il faut bien peser le pour et le contre, prendre son temps, visiter les lieux, l’environnement de location, l’évolution du quartier, apprécier la solidité financière du bailleur social.